DavidWaring

حيث أن الكثير من أنكم تعلمون أن هناك الكثير من الأخبار الواردة عن قروض الرهن دون والقضايا التي تسبب للمستهلك ، والاقتصاد ، وفي الأسواق المالية بشكل عام. حين رأيت الكثير من تغطية الأحداث الأخيرة مع الرهن العقاري لم أجد من خلال بحثي موارد كثيرة جيدة ليميل نحو بالضبط كيف حدث كل هذا. حتى في هذه السلسلة ثلاثة الدرس نحن ذاهبون لدراسة كل هذا بالضبط كيف جاءت عن طريق النظر إلى الأمور من جانب المقترضين من المعادلة في هذا الدرس ، ومن ثم الجانب المقرضين من المعادلة في الرهن شرح الدرس 2. ثم نسير معا لادراك التعادل في كل شيء رئيس الفرعي أزمة شرح الدرس 3 عن طريق الجمع فهمنا المكتشف حديثا من كلا الجانبين معا لنفهم بالضبط ما الذي تسبب في المشكلة ، ما نعيشه الآن ، وماذا نحن من المرجح أن تشهد في المستقبل. كما هو الحال دائما ، وسوف نسعى جاهدين لجعل هذه المسألة المعقدة بسيطة لفهم.

قرض الرهن العقاري هو قرض يعطى للمقترضين والتي تعتبر أكثر خطورة ، أو أقل من المحتمل أن تكون قادرة على تسديد أقساط القروض ، وبالنسبة إلى المقترضين جودة عالية بسبب وجود مشاكل مع تاريخهم الائتماني. عندما تذهب للحصول على قرض تحتاج إلى الحصول على التحقق من الائتمان ، وماذا ينتج عن هذا الاختيار الائتمان شيء كما هو معروف لديك فيكو. ويسجل عدد فيكو هو الذي يمثل الجدارة الائتمانية كيف كنت تنظر الذي يقوم على أساس عوامل مثل حجم الاموال التي تكسب ، السجل الخاص بك لتسديد الديون السابقة ، ومقدار الدين الذي يعقد في الوقت الراهن. وأعلى درجة من أفضل الائتمان الخاصة بك ويعتبر ، وعلى الأرجح أنك على الحصول على قرض.

لكي نفهم كيف يمكن لهذه القروض الفرعية الوزراء سببت الكثير من المشاكل ، يجب علينا أولا أن نفهم ما حدث في السنوات التي سبقت المشاكل الأخيرة. في السنوات التي سبقت أزمة الرهن العقاري معدلات الفائدة (أو تكاليف اقتراض المال) كان في أدنى مستوياته التاريخية كما غذت قد خفضت أسعار الفائدة لتجنب الدخول في حالة ركود بعد انفجار فقاعة التكنولوجيا في عام 2000. في حين انك لا تحتاج لفهم كل التفاصيل من الآثار التي تترتب على انخفاض أسعار الفائدة كان لديك حاجة إلى فهم أمرين :

1. عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة بشكل عام فإنه يتسبب في الاقتصاد لتوسيع لأن الشركات والأفراد اقتراض الأموال يمكن بسهولة مما يسبب لهم لقضاء بحرية أكثر ، وبالتالي يزيد من نمو الاقتصاد.

2. ما يدفع أسعار الفائدة أدنى هو حقيقة أن هناك زيادة في المعروض من النقود ، وهذا يعني أن هناك المزيد من الاموال ليرحل.

قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي تخفيض أسعار الفائدة إلى حد كبير بعد انفجار فقاعة في بورصة ناسداك في عام 2000 ، إذا أردت الحصول على قرض لشراء منزل هل كان لدينا جيدة نسبيا على درجة الائتمان. المشترين برصيد فيكو أدناه 620 (عموما يعتبر الرهن العقاري الثانوي) حيث في معظم الحالات تعتبر خطرة جدا لإقراض ، وبالتالي لم يتمكنوا من الحصول على قرض.

بعد ان خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى مستويات تاريخية ولكن كان هناك الكثير من الاموال (التي يشار إليها أيضا السيولة) المتوفرة التي بدأت المؤسسات المالية التي تقدم قروضا للمشترين مع فيكو و620 أدناه. لأن اعتبرت هؤلاء المقترضين أقل احتمالا لتكون قادرة على سداد القرض مرة أخرى من المقترضين مع أعلى درجات الائتمان ، وهؤلاء المقترضين الفرعية واتهم رئيس الوزراء أعلى سعر الفائدة.

الامور سارت على ما يرام في البداية بالنسبة للمؤسسات المالية التي جعلت من هذه القروض لأنه في السنوات التي تلت بقيت أسعار الفائدة منخفضة ، واستمرار النمو الاقتصادي ، وسوق العقارات ، واستمرت في التوسع مما تسبب في قيمة معظم بيوت الناس (بما في ذلك الفرعي المقترض رئيس منازل) لترتفع قيمة في حد كبير. هذا جعل من السهل نسبيا لهؤلاء المقترضين في سداد قروضهم كما لو أنها واجهت مشاكل مالية في الحالات التي لا يمكن أن أكثر من الاستفادة من الاسهم في البيت (الذي جاء من زيادة في أسعار المنازل) لإعادة تمويل في أكثر إيجابية شروط أو لجعل دفع الرهن العقاري. لأن عددا قليلا نسبيا من هؤلاء المقترضين رئيس فرعية كانت على القروض المتعثرة ، والمؤسسات المالية التي عقدت هذه القروض كانت تتمتع الأرباح الإضافية التي يحصل عليها هؤلاء المقترضين شحن أعلى سعر الفائدة ، من دون الكثير من المشاكل.

بعد النجاح الأولي والربحية لتلك الفرعي تقديم الرهن العقاري توسعت بشكل كبير على الممارسة والشروط التي منحت للمقترضين من أجل تمكينهم من الحصول على قروض وأصبح جميع أكثر إبداعا.

هناك الآن العديد من أنواع مختلفة من القروض رئيس فرعية مثل :

الفائدة فقط الرهون العقارية : هذه القروض تتطلب من المقترض على دفع الفائدة فقط على جزء من القرض على مدى السنوات القليلة الأولى ومن ثم الحفاظ على الدفع منخفضة نسبيا في السنوات القليلة الأولى قبل مصلحة العنصر الوحيد تنتهي وعلى المقترض أن يدفع هذا المبدأ وعنصر الفائدة من دفع الرهن العقاري (وبطبيعة الحال قدرا أعلى من ذلك بكثير)
تعديل نسبة الرهون العقارية : على عكس الرهون العقارية التقليدية لديها سعر فائدة ثابت حتى دفعتك هو نفسه في كل شهر ، مع تعديل نسبة التمويل العقاري إذا كان ارتفاع أسعار الفائدة (كما كان قد تم مؤخرا) الشهري دفع الرهن العقاري ترتفع كذلك.
انخفاض سعر المبدئية الثابتة الرهون العقارية : الرهون العقارية في البداية أن يكون منخفضا جدا معدلات ثابتة وسرعان ما تحول إلى تعديل معدل القروض العقارية. .

لأن أسعار المنازل قد ازداد بشكل سريع في السنوات القليلة الماضية العديد من هؤلاء المقترضين رئيس فرعية اخرج القروض أنهم لا يستطيعون تحمل في انتظار ذلك ، عند إعادة التمويل العقاري لدفع أعلى ، فإنها ستكون قادرة على اعادة تمويل بمعدلات أكثر مواتاة باستخدام القيمة المتزايدة للمنازل ، والمساواة ، التي أصبحت لها الآن نتيجة لذلك.

حتى الآن ان لدينا معلومات أساسية عن ما كان يحدث على المقترض من الجانب الآخر من المعادلة والشيء التالي الذي سوف ننظر في ما كان يحدث على الجانب الآخر من المعادلة المقرض. مرة واحدة لدينا خلفية هناك ثم سنقوم ربطة عنق كل شيء معا في المادة الثالثة والأخيرة وذلك لديك على فهم جيد لجميع العوامل في اللعب هنا في شبه أزمة الرهن.

كما هو الحال دائما إذا كان لديك أي أسئلة أو تعليقات لا تتردد في ترك لهم في باب التعليقات أدناه ، ويكون يوم عظيم!

موارد إضافية لتفسير أزمة الرهن العقاري الامريكية :

وراء الكواليس من الرهن العقاري الخاص بك
لقطة بسيطة من سوق قروض الرهن العقارى
أزمة الرهن العقاري يحمض حلم الولايات المتحدة
انهيار سوق الرهن -- شرح بسيط
دون الولايات المتحدة في أزمة الرهن الرسومات
عرض الشرائح شرح بسيط لأزمة الرهن العقاري

Unregistered

مرحبا ديفيد ،

ببراعة قدم شرحا للأزمة الرهن العقاري!
حصلت على السؤال. بقدر ما أفهم الرهن العقاري هو طريقة استخدام الملكية كضمان للالتزام ، وهو بعبارة أخرى هي ضمان أنه إذا كان المقترض لا تسديد الأموال ، ثم يدير مخاطر الرهن العقاري من قبل البنك ل استرداد الديون. أي الأموال المتأتية من بيع يتم تطبيقها على الدين الأصلي ، ولكن في هذه الحالة أنا أعتبر أن الأموال المتأتية من مبيعات يجب أن يكون قد تماما أقل بكثير من مبلغ القرض الأولي بعد انفجار فقاعة من أجل أن تكون قد نشأت هذه الأزمة الضخمة في جميع أنحاء العالم . هل تعرف كيف تتعامل مع الدائنين وبيع العقارات التي عقدت في الضمان؟
هو ببساطة الفرق بين القرض الأولي ، وتلقى سعر البيع الذي نشأت هذه الأزمة برمتها الرهن أو هو أنه لم يتم بيع العقارات والبنوك عالقون معها؟

شكرا ،

أنتوني

David Waring

مرحبا أنتوني ،

سؤال جيد.

نعم الرهن هو القرض المضمون مما يعني ان القروض مضمونة والممتلكات والتي سيتم ممنوع عليها من قبل مؤسسة الإقراض إذا دفع أقساط الرهن العقاري لم تتم.

هذا هو على النقيض من القروض غير المضمونة ، وأفضل مثال على الذي هو دين بطاقة الائتمان. بينما إذا كنت لا تدفع فواتير بطاقات الائتمان الخاصة بك والمقرضين لا يمكن أن يتحقق بعد ، ليس لديهم حقوق في موجودات معينة ، وبالتالي فإنه من الأصعب بالنسبة لهم لاستعادة خسائرهم.

زوجان من النقاط أن نلاحظ هنا للرد على الجزء الآخر من سؤالك.

في البنوك الماضية المطلوبة المقترض لاخماد 20 ٪ من قيمة المنزل مقدما حتى يقوم البنك محمي إذا كان المقترض لا يدفع. ماذا يعني هذا في الأساس هو إذا يقولون انهم تقديم قرض لشخص ما لشراء 100،000 دولار للشخص المناسب أن يضع بانخفاض 20،000 دولار والبنك يقرض لهم وغيرها من 80،000 $. في هذه الحالة إذا كان المقترض لا يدفع تسديد أقساط الرهن العقاري للبنك أن يأتي في وتضيع النقطة التي كان لديها المنزل الذي يؤمل زال يستحق ما لا يقل عن 100،000 دولار. هذا يعطيهم الكثير من التقاط الانفاس لبيع الممتلكات والحصول على دعم كامل مبلغ 80،000 انهم المعارين.

في السنوات الأخيرة ولكن كما السيولة زادت على النحو المبين في بلدي وأشرطة الفيديو ، والمصارف أصبحت أكثر شراسة مع اقرض بعض الناس الذين وضعوا أقل من 20 ٪ وبانخفاض في الفضاء الرهن العقاري على وجه الخصوص وحتى تقديم قروض لأشخاص ليس عدوانيا مثل المال مقدما. لذا من الواضح أن هذا يعطي للبنك أقل كثيرا لالتقاط الانفاس إذا كانت الممتلكات ممنوع عليها لبيع تلك الممتلكات وتعويض ما كامل مبلغ القرض. كما أن أسعار العقارات قد تم الوقوع في الكثير من المناطق في الآونة الأخيرة ، والمزيد والمزيد من الناس الافتراضي للمؤسسات المالية التي تمتلك هذه القروض في كثير من الأحيان عالقة في الحالة التي تكون فيها أنها تحول على الممتلكات التي لا يستحق ، وانهم لا يستطيعون بيع لما يكفي ل العودة الكاملة لديهم سبيل الاعارة.

لذلك نعم هذه هي مشكلة ولكن هناك في الواقع مشكلة أكبر من هذه.

عندما تكون هذه القروض يتم تعبئتها وبيعها على النحو المبين في الفيديو الثاني في هذه السلسلة على الأزمة المالية عالية المخاطر، ما المشترين الذين يشترون برك الرهن العقاري هي حقوق لمبدأ والمستقبل الفائدة المدفوعات على جميع قروض الرهن العقاري في هذا التجمع. حتى إذا كان المقترض الرهن العقاري الذي هو في أن الافتراضات تجمع ليس فقط لا يتسبب ذلك في خسارة محتملة بسبب ما أشرت أعلاه ولكنه أيضا يؤدي إلى خسارة محتملة أكبر من ذلك بكثير لصاحب الرهن العقاري للسباحة بسبب فقدان للاهتمام في المستقبل الدخل على تلك الأصول. والرهن العقاري عادة هو 30 عاما أكثر من مرة عن المبلغ الذي يدفع المقترض في الفائدة على العقارات التي يشترونها على مدى الحياة من القرض هو أكثر من قيمة الممتلكات عندما اشتراها.

الآن عندما تكون هذه القروض العقارية يتم تعبئتها وبيعها في هذه المجموعات الكبيرة ، والباعة في تلك المجمعات والمشترين في تلك المجمعات استخدام النماذج المالية لمحاولة التنبؤ وكمية من الناس الذين سوف تتخلف عن تسديد الرهن العقاري على مدى الحياة للجميع أن سباحة فضلا عن كيفية العديد من الذهاب الى الدفع المسبق على الرهن العقاري أو سداد رهن عقاري قبالة قبل نهاية هذا القرض الذي من شأنه أيضا أن يؤدي إلى خسارة في الدخل في المستقبل على القرض. مرة واحدة لديهم المقدرة هذا أنها تأخذ هذه البيانات وهذه هي الطريقة التي يطرحونها قيمة للسباحة الرهن العقاري.

حتى الآن ، ونحن نفهم هذا المنطلق نستطيع أن نفهم المشكلة الأكبر هنا هي ان الكثير من الناس على الرهون العقارية المتعثرة من المشترين الذين كانوا يفكرون برك الرهن العقاري من شأنه ، لذلك هم الآن مع خسائر فادحة في تلك المجمعات التي هي أصول ل المؤسسات المالية التي تمتلكها كما فعلوا للاحتفال قيمتها إلى أسفل إلى تقييمات السوق الحالية والتي تعكس الزيادة في التخلف عن الدفع.

نأمل أن يفسر أنها أفضل قليلا. إذا كانت هناك أي أسئلة أو تعليقات بشأن أزمة الرهن العقاري الامريكية لا تتردد في وظيفة لهم أدناه.

مع أطيب التحيات ،
ديف

Unregistered

يا سيدي ،

لقد بدأت العمل في البنك في الآونة الأخيرة وبصراحة ، لا أعرف الكثير عن هذا المجال حتى الآن. كنت في المادة ، وكنت قد علق بأنه في البداية ، كما أن أسعار المنازل كانت مزدهرة ، وعندما المقترضين النهائي (الناس الذين اشتروا منازل من الأموال المقترضة) واجهت أي صعوبات مالية ، فإنها يمكن الاستفادة من (زيادة) قيمة منازلهم من أجل للحصول على المال لسداد القروض الى المقرضين.
سؤالي البسيط هو ، ما هو السبيل هذا كان يحدث... أعني أن هذه النهج المقترضين والمقرضين وبدء التفاوض معهم؟ ، أو أنها كانت تقترب من المقرضين الآخرين الذين سيكون بعد ذلك ننظر في العالي () أسعار المنازل وتقديم لهم؟
وقد رأيت أن أطلب المقترضين من البنوك على تقديم جميع أوراق ملكية معهم.... وهكذا ، حتى يمكن للمقترضين الحصول على قروض من المقترضين الآخرين ، دون ورقات؟
كيف يحدث كل ذلك؟ هل يمكن أن يفسر من خلال على سبيل المثال؟

تمنيات ،
غوتام

David Waring

مرحبا Guatam ،

سرني أن أسمع منك.

هناك طريقتان بأن هذا قد يحدث :

1. حيث بلغت قيمة المنزل الزيادات ثم افتراضيا فهل من الإنصاف أن مالك يحمل في المنزل. نتيجة لذلك صاحب المنزل (المقترض) ويمكن الاستفادة من تلك الأسهم من خلال زيادة قرض المنزل الانصاف.

وذلك على سبيل المثال يتيح القول ان يشتري أي شخص المنزل 1 مليون دولار لاخماد 20 ٪ (200،000 دولار) والاقتراض على المبلغ المتبقي وقدره 800،000 بأخراج الرهن العقاري. حتى في هذه المرحلة المقترض قد تبلغ قيمتها 200،000 دولار من الأسهم في المنزل.

المقبل يتيح القول إن قيمة ما لديهم زيادات المنزل على مدى العامين المقبلين بنسبة 20 ٪ إلى 1.2 مليون دولار. الآن في المنزل قد 400،000 دولار في أسهم رأس المال في المنزل.

اعتمادا على الحالة المالية للمقترض ، عدة مرات يمكنهم الآن الاستفادة من هذا 200،000 دولار إضافية في رأس المال عن طريق اتخاذ ما يعرف باسم بيت العدالة القرض أو خط ائتمان لبعض 200،000 دولار أو جزء منه.

2. يتمكنوا من إعادة تمويل الرهن العقاري بمعدل اكثر ملاءمة. كل شيء يجري على قدم المساواة الآن أن (باستخدام هذا المثال نفسه) هذا المنزل يساوي 1.2 مليون دولار ، مع افتراض كل شيء آخر لا تزال مستمرة ، يتعين على المقترض أن تكون قادرة على الحصول على قرض اكثر ملاءمة. هذا هو بسبب زيادة كمية الأسهم لديهم في المنزل ، وبالتالي زيادة جودة الموجودات التي يتم ضمان القرض.

حظا سعيدا مع وظيفة جديدة. اسمحوا لي أن أعرف ما إذا كان هذا لا معنى له ، أو إذا كان لديك أي أسئلة.

مع أطيب التحيات ،
ديف

Grissi

مرحبا.

لقد استمتعت حقا بهذه كتاب الفصول. ما كنت أعرف diddnt ، وأوضح وسيلة يمكن أن نفهم. شكرا!

Dong

مرحبا ديفيد ،

بناء على ردكم على غوتام ، لا المقترض عادة (في حالات الحياة الحقيقية) استخدام 200،000 دولار المكتسبة من بيت العدالة القرض لإعادة تمويل القرض الأصلي ، أو أنها لا تعيد التفاوض مع البنك للحصول على قرض أكثر مواتاة؟ ما هي الخيارات المعتاد استخدامه من قبل المقترض في السعي لإيجاد حلول لمشاكلها المالية؟

آسف لهذه المسألة في وقت متأخر ، نرى بأن ما تتمتعون به هو رد آخر 3 أشهر. أنا فقط وجدت عن مقالك رائع في سعيي لفهم أزمة الرهن العقاري. أيضا ، عفوا إذا كان سؤالي يحدث أن يكون الحس السليم في الولايات المتحدة وأنا من آسيا.

شكرا جزيلا مقدما.

مع أطيب التحيات ،
دونغ

David Waring

مرحبا دونغ ،

سرني أن أسمع منك.

بيت العدالة القرض هو المال الذي تنسحب من المنزل للإنفاق على أمور أخرى مثل تحسين المساكن ، والسيارات ، واجازة او الى حد كبير كل ما تريد.

ذلك أساسا هذا أمر منفصل وبالإضافة إلى الرهن العقاري التي لديها بالفعل واحدة على منزلهم. بدلا من سحب واحد الإنصاف أن أقامت في المنزل من خلال الخروج لقضاء من خلال قرض المنزل الانصاف ، قد المنزل بدلا من استخدام لزيادة حقوق المساهمين لاعادة تمويل الرهن العقاري والذي يعني ببساطة استبدال الرهن العقاري الحالية مع آخر يحتوي على شروط أكثر مواتاة.

على أمل أن يساعد. إذا كانت هناك أي أسئلة أو تعليقات لا تتردد في ما بعد كما هو الحال دائما.

مع أطيب التحيات ،
ديف

__________________
بلادي الحرة الدورات : دورة النقد الاجنبى -- دورة الأسهم -- الاجلة للدورة -- أساسيات التداول -- أزمة الرهن العقاري -- Prorealtime رسوم بيانية

تنويه : تجارة هو محفوف بالمخاطر ، ويمكن أن يتسبب في خسائر مالية كبيرة. كما هو الحال دائما لي وظيفة واحدة هي ببساطة التجار والرأي لا ينبغي أن يؤخذ على المشورة التجارية. أنا لست مستشارا ماليا لكي يتمكن الجميع من فضلك لا تحليلاتها وتحمل المسؤولية عن المهن الخاصة.

Unregistered

لو كنت فف الأموال المستثمرة في مصرف الولايات المتحدة الأمريكية ، وسوف تكون محفوفة بالمخاطر لتركها هناك ، أو ينبغي لي أن أعتبر إلى بلد آخر في البنك؟

David Waring

مرحبا ،

سرني أن أسمع منك.

في الولايات المتحدة هناك ما يسمى التأمين على الودائع الاتحادية والتي تؤمن الاموال في حساب مصرفي يصل إلى 100،000 دولار. حتى مع هذا الأمر في الاعتبار وأنا شخصيا لن تكون قلقة من المال في حساب مصرفي ، ما دام لم يكن لدي أكثر من 100،000 دولار في هذا الحساب. إذا فعلت ما يزيد على 100،000 دولار في حساب وأود أن الأموال تصل الفجوة بين حسابات متعددة ، في العديد من البنوك ، لمجرد أن يكون على الجانب الآمن.

على أمل أن يساعد. إذا كانت هناك أي أسئلة أو تعليقات على هذا واحد لا تتردد في ما بعد كما هو الحال دائما.

مع أطيب التحيات ،
ديف

__________________
بلادي الحرة الدورات : دورة النقد الاجنبى -- دورة الأسهم -- الاجلة للدورة -- أساسيات التداول -- أزمة الرهن العقاري -- Prorealtime رسوم بيانية

تنويه : تجارة هو محفوف بالمخاطر ، ويمكن أن يتسبب في خسائر مالية كبيرة. كما هو الحال دائما لي وظيفة واحدة هي ببساطة التجار والرأي لا ينبغي أن يؤخذ على المشورة التجارية. أنا لست مستشارا ماليا لكي يتمكن الجميع من فضلك لا تحليلاتها وتحمل المسؤولية عن المهن الخاصة.